Contrato de arras y contrato de compra-venta, qué es qué en el proceso de venta de un inmueble

El contrato de arras y el contrato de compra-venta son dos documentos esenciales en el proceso de venta de un inmueble. Pero, ¿sabes en qué consiste cada uno? Hoy en nuestro blog resolvemos tus dudas.

Qué es un contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo privado que se firma entre la parte compradora y la vendedora donde se adquiere un compromiso de venta y de compra. En el momento de la firma del contrato de arras, la parte comprador reserva el derecho de compra de un inmueble a cambio de una cantidad de dinero determinada y el vendedor se compromete a vender el inmueble a dicho comprador según las condiciones que hayan pactado.

Un contrato de arras es un compromiso previo a la compra-venta. Se trata de un documento al que hay que darle la importancia que merece, ya que viene a ser un esbozo de lo que se firmará en el contrato de compra-venta.

Qué debe contener un contrato de arras

En el contrato de arras deben aparecer las condiciones que firmaremos en el futuro contrato de compra-venta. En él se deberá recoger la siguiente información:

Deben aparecer los datos personales de ambas partes (compradora y vendedora).
Es imprescindible una descripción detallada del inmueble.
Debe constar el precio final de la compraventa y forma de pago.
Es preciso que aparezca la cantidad de dinero que se va a dar de anticipo que se descontará del precio final del inmueble.
Tiene que reflejarse el tiempo máximo en el que se formalizará el contrato de compraventa.
Debe establecerse el compromiso de ambas partes de firmar el contrato mediante escritura pública.
Se detallará la distribución y el desglose de los gastos de compra-venta.
Deberá ser firmado por el comprador y el vendedor.

Como bien hemos dicho, en el momento de firmar el contrato de arras, se entrega una cantidad de dinero que sirve como reserva de la compra del piso y que se descontará del precio final de venta en el momento de la firma del contrato de compra-venta. Pero, ¿de qué cantidad hablamos? Esta cifra no viene marcada por ley, pero suele oscilar entre el 5% y el 15% del valor de venta del inmueble.

Existen dos tipos de contratos de arras:

Arras penitenciales: En este caso, si se incumple el contrato por parte del comprador, este perderá la cantidad de dinero aportada. Si es el vendedor el que no cumple su compromiso, deberá devolver el dinero aportado por el comprador multiplicado por dos.
Arras confirmatorias: En este caso, si una parte no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato y su indemnización correspondiente por daños y perjuicios. Si se incumple este tipo de contrato de arras, ambas partes tendrían que ir a juicio para determinar las consecuencias de incumplir el contrato.

En qué consiste un contrato de compra-venta de un inmueble

Otro de los documentos de los que os queremos hablar hoy es el contrato de compra-venta de un inmueble. Se trata de un documento legal en el que la persona que vende una propiedad se compromete a entregarla a cambio de dinero. El contrato de compra-venta es uno de los documentos más importantes en el proceso de transacción de una propiedad. Se trata de un acto jurídico y bilateral donde ambas partes tienen que estar de acuerdo para que se produzca la transacción.

Qué incluye el contrato de compra-venta

Los datos imprescindibles que deben aparecer en un contrato de compra-venta de un inmueble son:

Identificación de las personas físicas involucradas en la transacción. Es decir, los datos personales de comprador y del vendedor.
Toda la información del inmueble que permita verificar y la titularidad del propietario respecto a la propiedad (título de la propiedad, nota simple…).
Información detallada del inmueble. Debe aparecer la referencia catastral; los metros cuadrados de construcción y útiles; el número de finca registral; la dirección exacta; la descripción de la vivienda; si hay inquilinos o no; las cargas y si se está al corriente de impuestos como el IBI.; la instalación y materiales de construcción; y la situación y estado de la finca. En este momento es imprescindible que el vendedor adjunte la nota simple o el certificado registral para que el notario certifique la información.
El precio de venta del inmueble que ha de ser siempre el acordado entre las partes. En este momento también debe añadirse la fecha en la que se efectuó o efectuará el pago y cómo se hará. En este punto deberá quedar patente si se entregó una cantidad a cuenta en el contrato de arras que se deberá descontar del pago pendiente.
Fecha de entrega de la vivienda. En algunos casos, la fecha de entrega de la vivienda no tiene por qué coincidir con la firma del contrato de compra-venta. Si fuera así, tiene que quedar patente qué día se efectuará la entrega.
Tendrán que reflejarse los impuestos y los pagos. También ese básico que, si hay cargas, se vea reflejada su cancelación o caducidad.
Finalmente, en este apartado debe constar la forma en la que se penalizaría a cada parte por incumplir alguna de las cláusulas que se establecen en el contrato de compra-venta.

Diferencias entre contrato de arras y contrato de compra-venta

La diferencia básica entre ambos documentos es que con un contrato de arras las partes pueden no llegar a la venta del inmueble. De hecho, una de las dos partes puedes renunciar a la venta con las consiguientes consecuencias que irían en función del tipo arras firmadas. Pero en ambos casos, no necesitarían justificación. En cambio, en el caso que hubieran firmado un contrato de compra-venta este es de obligado cumplimiento, salvo que ambas partes contemplen en el contrato un acuerdo en el que se reconozca una indemnización a favor de la parte cumplidora en el caso de que la otra parte falle. En el caso del contrato de compra-venta la resolución es posible por incumplimiento de la otra parte o por las causas específicas contempladas en el contrato.

¿Hemos resuelto tus dudas respecto a estos contratos básicos en la transacción de un inmueble? De todas formas, si aún tienes preguntas por resolver, nuestros asesores te aclararán todas las dudas que puedas ¡No lo dudes! Pregunta sin compromiso.