El pasado 27 de marzo presentamos “El Informe sobre la capacidad de acceso a la vivienda de las familias españolas”, basado en una comparativa entre los datos presentados por la CENTURY 21 España en su primer informe en 2018 y los obtenidos en 2022.
La segunda edición de este informe lleva a cabo un análisis con respecto a cómo, a consecuencia de la subida de los tipos de interés y del incremento de la inflación, las familias españolas han ido perdiendo poder adquisitivo a lo largo del periodo estudiado. Este hecho, tal y como se muestra en el informe, ha afectado de forma notable con respecto a qué tipo de vivienda pueden acceder las familias de las 15 ciudades analizadas, tomando como referencia la tasa de esfuerzo recomendada del 33% tanto para inmuebles en régimen de compra como de alquiler.
El impacto de la subida de los tipos de interés en el importe mensual que las familias asumen para comprar una vivienda podría complicarse considerablemente.
Al igual que sucediera en 2018, con respecto a la cuota mensual para comprar una casa de 90 m2 y la diferencia con respecto al presupuesto límite en 2022, Barcelona y Mérida volvieron a ocupar el primer y último puesto de las ciudades analizadas. Así, en la ciudad condal la cuota mensual ascendió hasta los 1.402 €, lo que supuso una tasa de esfuerzo un punto porcentual por encima del límite recomendado (34%), mientras que, en 2018, la cuota mensual fue de 866 € y una tasa de esfuerzo del 28%.
En cuanto a qué dimensión de casa pueden acceder las familias de las ciudades analizadas en este informe, de nuevo son Barcelona y Mérida las ciudades que más diferencias presentan. En este aspecto, y cumpliendo con la tasa de esfuerzo del 33%, los barceloneses pudieron acceder en 2022 a la compra de una vivienda de 75m2, lo que ha supuesto una reducción de 15m2 del área de su nueva vivienda con respecto a 2018 mientras que, en el caso de las familias merideñas, estas han visto cómo la reducción del área de la vivienda comprada ha sido todavía aun mayor, pasando de los 345m2 de 2018 a los 260m2 de 2022.
Son los barceloneses los que acceden a una casa de menor dimensión (75 m2) cumpliendo con la tasa de esfuerzo tanto a la hora de comprar como de alquilar.
En cuanto a los mercados que registran un mayor y un menor precio por el alquiler de una vivienda de 90 m2 en 2022, existe una fuerte heterogeneidad en este concepto, con dos extremos de nuevo diferenciados. Por un lado, se encuentra Barcelona, donde la cuota mensual de arrendamiento asciende hasta los 1.609 € mientras que en Mérida es de 473 €, lo que ha supuesto un incremento de la mensualidad del 8% y 25%, respectivamente, con respecto a 2018.
Aunque de forma moderada, la tendencia general ha sido la del aumento del precio de los alquileres en todas las ciudades desde 2018, ya que en su mayoría la diferencia entre los precios de 2022 y los registrados entonces no supera el 10%. El aumento más significativo se ha observado en Valencia, donde si alquilar 90 m2 en 2018 suponía una mensualidad de 725 €, en 2022 esta cuota ascendió hasta los 927 €, es decir, un 28% de incremento.
En la mayoría de las capitales se pudo destinar en 2022 menos del 30% de los ingresos netos mensuales al alquiler de la vivienda. Como excepción, destacan dos extremos ya mencionados. Por un lado, está Barcelona, que aun habiendo conseguido reducir en un 5% la tasa de esfuerzo por parte de las familias con respecto a 2018 para el acceso a una vivienda de 90 m2 en régimen de alquiler (45%), en 2022 continuaba situándose en el 40%. Por el otro se encuentra Mérida, cuya tasa de esfuerzo se situó en 2022 en el 16%, un punto porcentual por debajo comparado con 2018.
El estudio revela, además, que en la mayoría de las capitales es posible acceder a viviendas en régimen de alquiler con una superficie de al menos 100 m2 a excepción de Barcelona, cuya renta neta media familiar solo permite acceder a una vivienda de 75 m2. Por el contrario, Mérida y Toledo son las ciudades en las que las familias pueden optar por alquilar casas más grandes con un área de aproximadamente 175 m2.
Con respecto a la tasa de esfuerzo para el alquiler de una vivienda en 2022, en la mayor parte de las ciudades ha sido factible alquilar casas más grandes, cumpliendo con la tasa de esfuerzo recomendada. En este sentido, es Valladolid la ciudad en la que más se ha ampliado esta área habitacional, pasando de los 130 m2 de 2018 a los 155 m2 de 2022.
La opción del alquiler pasa a ser más económica que la compra
En términos de evolución, y al contrario de lo que sucedía en 2018, la compra dejó de ser en 2022 la opción más ventajosa en la totalidad de las ciudades que forman parte de este informe, debido, en gran medida, al aumento reciente de los tipos de interés. Cabe destacar el caso de Mérida y Murcia, dos ciudades en las que la renta mensual destinada a la compra permite un ahorro de más del 30% frente a la mensualidad destinada al pago del alquiler de una casa de 90 m2.
Con respecto a qué dimensión de casa pueden aspirar las familias españolas según su nivel de ingresos en términos de compra o alquiler, cumplir con el presupuesto del 33% permite a las familias acceder a una casa mayor a través del arrendamiento de la vivienda, mientras que tanto en Madrid como en Barcelona, las dos opciones se equiparan en términos de superficie. Por el contrario, en las otras ocho ciudades la compra permite a las familias aspirar a una vivienda de mayor dimensión, pero con una diferencia casi siempre inferior a los 20 m2.
Asimismo, la comparación de 2022 con 2018 demuestra cómo la compra ha perdido competitividad frente al alquiler, ya que en este año la ganancia de superficie en una casa comprada superaba los 45 m2 en la mayoría de las ciudades.
En términos de evolución con respecto a la tasa de esfuerzo para acceder a una casa de estas mismas dimensiones, en general se percibe un deterioro en el acceso a la vivienda en los últimos cuatro años, aunque aun dentro de los límites recomendados de 33% de tasa de esfuerzo en las ciudades analizadas. Según la OCDE, una familia se encuentra en situación de esfuerzo cuando tiene que destinar el 40% del total de sus ingresos netos mensuales al alquiler o pago de una hipoteca.
En España, según se demuestra en este Informe, las familias de 14 de las 15 ciudades analizadas no han necesitado superar la tasa de esfuerzo recomendada (33%) para ninguno de los dos casos, alquiler o compra. Solo destaca el caso de Barcelona, donde la tasa de esfuerzo para acceder a una vivienda de 90 m2, y exclusivamente en 2022, es superada tanto en la compra como en el alquiler en un 34% y 40% respectivamente.
Las conclusiones a las que permite llegar este informe son que:
- Todas las capitales analizadas están por debajo del 40% de tasa de esfuerzo que la OCDE define como límite para que una familia no se encuentre en sobrecoste con respecto a su vivienda
- Aunque sigue siendo accesible, en 14 de las 15 capitales, comprar requiere un esfuerzo mucho mayor que antes para todas las familias de las ciudades analizadas
- Un TIN al nivel del 8%, reflejando subidas de interés, supondrá un incremento de más de 200 € en la cuota hipotecaria en casi todas las ciudades, superando incluso los 500 € en Barcelona.
- La compra solo supera la tasa de esfuerzo del 33% en Barcelona, pero ya está por encima del 30% en otras tres ciudades, incluida Madrid
- En comparación con 2018, comprar con una tasa de esfuerzo del 33% implica reducir superficie en todas las capitales analizadas.
- Alquilar con una tasa de esfuerzo del 33% permite hoy aumentar la superficie frente a 2018 en todas las ciudades analizadas, con excepción de Mérida y Valencia.
- Con la única excepción de Valencia, el esfuerzo por alquilar ha disminuido en todas las capitales, de forma que sigue siendo una opción inaccesible solo para Barcelona
- A excepción de Madrid y Barcelona, en el resto de las capitales se exige destinar menos del 30% de los ingresos netos de la unidad familiar para alquilar una casa de 90 m2
- Cumplir con el presupuesto del 33% de los ingresos familiares netos ha supuesto reducir la superficie alquilada solo en Barcelona, cumplir los 90 m² en Madrid y permitir el acceso a viviendas más grandes en el resto de las capitales.
- La compra pierde competitividad frente al alquiler debido a que los tipos de interés de la financiación asociada a la compra se han disparado en el último año
- Cumpliendo con el presupuesto del 33%, en cinco capitales el alquiler permite acceder a una vivienda más grande, mientras que en Madrid y Barcelona ambas opciones dan acceso a viviendas de idénticas dimensiones. En el resto de las ciudades, la compra da acceso a casas más grandes
- A excepción de Barcelona, en el resto de las capitales es posible acceder a la vivienda sin superar la tasa de endeudamiento aconsejada, ya sea en régimen de alquiler o compra. Sin embargo, en tres ciudades, incluida Madrid, el esfuerzo en cualquiera de las opciones está al límite o muy cerca.