En términos macroeconómicos, 2021 será un año que estará claramente marcado por la incertidumbre respecto a la evolución de la pandemia y a su efecto real en la economía, tanto en España como a nivel mundial.
Actualmente observamos una recuperación en “K” de la economía, algo que sorprende a algunos analistas, con unos sectores que se están recuperando muy por encima de lo inicialmente previsto mientras que, por el contrario, otros todavía van a tener que afrontar meses difíciles o incluso se han visto obligados a aceptar una disrupción de sus modelos operativos que, hoy en día, parece definitiva.
Respecto al mercado inmobiliario nacional, el mercado residencial es uno de los sectores en el que los indicadores se muestran moderadamente positivos para 2021. Tanto la demanda nacional como la internacional continúa siendo muy activa dado que la mayoría de las transacciones inmobiliarias son una consecuencia de los cambios de la estructura familiar. Cabe destacar que la relación de las personas con sus hogares ha cambiado, la pandemia que vivimos ha supuesto nuevas necesidades de soluciones residenciales, un factor sobre el que se apoyan los elevados índices de demanda.
Por otro lado, el exceso de liquidez de los mercados y los intereses históricamente bajos continuarán llamando la atención de inversores hacia el mercado residencial. Este segmento también se ha visto influenciado por el aumento del crédito para la vivienda el año pasado, una tendencia que probablemente se mantendrá a lo largo de 2021. A pesar de que los criterios de concesión son más restrictivos en lo que se refiere a los límites en el LTV y las tasas de esfuerzo, el crédito para la vivienda seguirá siendo una opción para que las familias y jóvenes compren una vivienda, lo que supone un factor determinante para la dinamización del mercado residencial nacional.
El mayor desafío del mercado inmobiliario seguirá siendo la oferta limitada especialmente en las soluciones para la clase media. Sin embargo, los promotores y los inversores están apostando cada vez más en este segmento. Con la ralentización de la construcción en el sector turístico y de servicios, se espera ver un aumento significativo de la capacidad productiva de nuevas viviendas.
En España, un país cuyo sistema económico está basado en el turismo y todo lo que este sector conlleva, la incertidumbre es mayor que en otros países europeos.
La situación actual está generando cambios en la demanda de la vivienda, lo que podría traer consigo un comportamiento asimétrico en la evolución de los precios. Esta situación de pandemia ha llevado a los españoles a optar por buscar su nueva vivienda a las afueras de los núcleos urbanos, lo que supone un incremento de la demanda en la periferia en detrimento de los núcleos urbanos clásicos.
El mercado del alquiler, si se compara con la compraventa y a pesar de la moderación de los precios con caídas de entre el 7% y el 5% en ciudades como Madrid o Barcelona, continúa exigiendo una mayor tasa de esfuerzo por parte de los españoles. A esto, debemos añadirle el incremento de la oferta de alquiler de viviendas provenientes del mercado del alquiler turístico.
En cualquier caso, la compraventa continúa siendo la opción preferida por los españoles a la hora de cambiar de vivienda. Esto requiere disponer de ahorros suficientes para poder hacer frente tanto al 20% del valor de tasación del inmueble que los bancos exigen como entrada y al 10% adicional para solventar el pago de impuestos y tasas. A pesar de todo esto, si bien es cierto que se requiere un mayor esfuerzo económico inicial, lo cierto es que se ve recompensado con una menor tasa de esfuerzo en el largo plazo, y que se verá reflejado en la renta mensual de las familias frente a la del alquiler que, como se ha demostrado, es superior.
2021 será un año lleno de desafíos y de aprendizaje para todos nosotros. No obstante, el sector inmobiliario tendrá la oportunidad de posicionarse, una vez más, como pilar estratégico de la recuperación económica y social de España. Si bien es cierto que existe incertidumbre y que se ha reducido la demanda, la realidad es que la situación del mercado inmobiliario a lo largo del 2021 va a proporcionar grandes oportunidades para los inversores.
Ricardo Sousa
CEO CENTURY 21 España | Portugal
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