En octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaró la inconstitucionalidad de la fórmula que estaba vigente para la estimación de la plusvalía municipal.
Esto ha llevado a la reforma de este impuesto que entró en vigor a partir del 10 de noviembre de 2021. La nueva medida adapta el sistema de estimación objetiva a la evolución del mercado inmobiliario con unos coeficientes actualizados de forma anual que modulen el valor catastral de los terrenos y creando un cálculo alternativo que se basa en la ganancia real que se obtenga para que el contribuyente elija lo que le resulte menos costoso. Estos cambios no tienen un efecto retroactivo dejando así en un limbo las liquidaciones que aún no han cobrado los ayuntamientos. Es decir no se aplicará a los pagos que todavía no se han devengado, en definitiva, a transmisiones ya realizadas, pero que todavía no han sido liquidadas, autoliquidadas o declaradas. Todas estas operaciones han quedado huérfanas de normativa.
Qué es el impuesto de plusvalía
La plusvalía, también conocida como IIVTNU, es el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Legalmente, se considera que se ha generado un beneficio entre el valor de adquisición y de transmisión. Por ello, los ayuntamientos cobraban un impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos. El porcentaje de este tributo no podía superar el 30%. Cuando un propietario vende su casa o hereda una propiedad, debe pagar este impuesto. Si la cesión es gratuita, el beneficiario es quien paga la tasa. Si se hereda un terreno, los herederos tienen 6 meses para pagar este impuesto. En cambio, si se trata de una compraventa, será quien vende la propiedad quien pague el impuesto, teniendo 30 días para ello.
Cómo funciona la nueva plusvalía
Con la modificación de la nueva plusvalía municipal, hay dos opciones de cálculo para quien venda o herede una casa.
Este nuevo Real Decreto establece dos alternativas del cálculo del impuesto:
- Por un lado, tenemos el sistema objetivo, en este caso se multiplicará el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los
coeficientes que aprueben los ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican en la normativa en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble.
En el cómputo del número de años transcurridos se tomarán los años completos y en el caso de que el periodo sea inferior a un año, se prorrateará el coeficiente anual teniendo en cuenta el número de meses completos. Los coeficientes se actualizan anualmente en función de la evolución del mercado inmobiliario por norma con rango legal, pudiendo llevarse a cabo dicha actualización mediante las leyes de presupuestos generales del Estado. Si, como consecuencia de la actualización de alguno de los coeficientes aprobados por la vigente ordenanza fiscal resultará ser superior al correspondiente nuevo máximo legal, se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija dicho exceso. Además, se reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos, a los solos efectos de este impuesto, corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Ello garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.
- En segundo lugar, podemos optar por la plusvalía real. En este caso, se calculará la diferencia entre el precio de venta y de adquisición. Si esta es inferior a la base imponible que arroje el sistema objetivo, al establecer el apartado 5 del artículo 107 del TRLRHL que “Cuando, a instancia del sujeto pasivo, conforme al procedimiento establecido en el artículo 104.5 (supuesto de no sujeción para los casos de inexistencia de incremento de valor), se constate que el importe del incremento de valor es inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor”.
El contribuyente podrá escoger entre uno de los dos métodos, según sea más conveniente para sus intereses. Otra novedad que plantea el cambio en el impuesto de plusvalía es que serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, calculadas entre la fecha de compra y la de enajenación.
Los nuevos coeficientes de las plusvalías los aprobarán los propios ayuntamientos y no podrán ser superiores al 0,13 en las transmisiones inferiores a un año, y no podrán exceder el 0.45 para las transacciones que se sucedieron hace 20 años o más. El coeficiente más reducido será el de 0,8 para las tenencias de entre 10 y 13 años.
Los ayuntamientos que tengan establecido el impuesto tienen, desde el 26 de octubre que fue cuando se dictó la sentencia, 6 meses de margen para adaptar su normativa al nuevo marco legal.
Qué problemas resuelve al nuevo Real Decreto-ley
Para los ayuntamientos, se restablece la exigibilidad del impuesto, dando certidumbre sobre los recursos con los que contarán, evitando el aumento del déficit y el deterioro de los servicios públicos. En cuanto a los contribuyentes, se da tranquilidad a la ciudadanía, ya que se adecúa la base imponible del impuesto a la capacidad económica de cada contribuyente. Además, este podrá escoger entre dos sistemas de tributación. De cara al mercado inmobiliario, la nueva ley del impuesto de plusvalía hace que se eviten las distorsiones en el mercado inmobiliario derivadas de la suspensión del impuesto.
Lo más novedoso de este nuevo Decreto-ley es que si una persona vende una propiedad que no ha incrementado su valor, no deberá pagar la plusvalía municipal. Para demostrarlo, el interesado deberá aportar los títulos que documenten la adquisición y la transmisión, y declarará que no existe ganancia.
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